신성철님 목요일 글 (부동산)

오늘은 조금 먼저

지금 발생하는 주택가격의 상승이 추세적인 것인지 아니면 잠깐 반등하는 것인지를 판단하는 것이 매우 중요한 문제이다, 라는 말을 경제방송에서 들었는데,

결론은 하나도 중요하지 않은 문제다.
그게 중요할 이유가 없다.

내가 참 좋아하는 분이지만,
2020년팬더믹때도 금리가 하락하는 상황에서
부동산이 폭락할것이라고 말을 하시더니,
방향을 잘 못잡으신다.

지금은 위 아래 다 가능하다.
그리고 이게 중요한것도 아니다.

금리가 튀어 올라서 5% 후반부 정도를 넘어서면 매우 높은 확률로 하락이 나올테고
여기서 금리가 가라않아서 4%중반수준으로 향하면 상승할텐데,
즉 지금의 위아래는 귀신도 방향을 모른다는 금리에 달려있는 문제인데 이게 뭐가 중요한가?

그냥 이럴때는 "모른다" 라고 하고 넘어가면 그뿐이다.
우리가 아는건 금리는 어차피 내려가고
이번 사태로 부동산의 성장은 매우 강해져 있는 상태이기에
금리가 중립금리 수준으로 내려가기 시작할때
나올수 있는 상승이 매우 크다.
이 정도면 충분하다.

버핏의 말을 기억하자.
"우리는 우리가 부자가 될것을 알고 있었기에 조급하지 않았다"

금리가 내려갈걸 어차피 알고 있고
부동산의 수익률을 나타내는 전환율이 불과 1년 몇개월만에
4%에서 5%초중반까지 20% 이상의 성장을 보여주고 있는데 조급할 이유가 없다.

뭐가 중요한지도 모르면서 곁가지에 매달리지 말자.

2019년 하반기부터 성장이 나오면서 금리가 내려가서 요구수익률이 하락하는데, 가격이 폭락할 거라 예상하는
이런 말도 안되는 실수만 저지르지 않아도 누구나 성공한다.

두번째.
미국의 주택가격에 대한 언급은 이제 그만하겠다.
왜 다시 오르냐고 이 방송 저방송마다 미스테리라고 난리인데,
이걸 미스테리라고 생각하는 것 자체가 문제다.

무슨 경기동행지수 산업지수 보고 사람들이 집을 산다고 생각을 하는것 자체가 미스테리다.
내가 아는 집사는 사람 그 누구도 산업지수 보고 집산 사람은 없다.

누구나 집에 살아야 하니까,
집을 구하는것이고.
집을 구하는데, 전월세보다 집을 사는게 더 유리하다고 판단을 하면 집을 사는 것이고
전월세가 더 유리하다고 생각을 하면 전월세를 구하는 것이다.

그래서, 닫힌계에서는
전월세와 매수의 두가지를 놓고 어느 것이 더 유리한가를 판단하는 것이
매수수요의 증가와 감소를 판단하는 기준이 된다.

주식처럼 사도 되고 안사도 되는 선택의 자유가 있는 자산과
무조건 점유 3유형중 하나를 사야 하는 닫힌계인 주거용 부동산을 똑같이 놓고 판단을 하게 되니 그렇다.

식자우환.
차라리 경제를 모르는 학생들에게 물어보면 더 정확히 대답을 할것이다.
수요가 가구수로 닫혀있는 자산과
수요가 주식참여인구라는 열려 있는 자산을
같은 기준으로 놓고 비교를 한다.

부동산은 경기가 좋던 나쁘던 상관없이 수요가 가구수로 고정된다.
그래서 경기가 좋아도 수요를 넘는 공급이 나오면 부동산은 하락하게 된다. 그리고 반대도 성립한다.
이 수요부분이 열려있는 주식이랑 같은 기준으로 비교를 하니 맨날 틀린다.

경기 나쁘다고 부동산 시장에 참여를 안하면
온가족을 데리고 노숙자를 할건가?

3유형중 어딘가에 참여를 해야지,
참여를 한다면,
공급이 부족상태면
전세에 참여하면 전세가가 오르고
월세에 참여하면 월세가가 오르겠지.
그리고 전세는 전세가율로 월세는 임대수익률로 매가를 밀어 올리게 되는 것이고,
이게 닫힌계다. 여기 어디에 이해가 어려운 부분이 있다고 이해를 못하나?
그냥 경제를 배웠다 싶고 적용하고 싶으니 식자우환을 하는 것이지.

주식은 안내키면 안하면 되지만 주거용 부동산은 안내킨다고,
전세가격이 미친거 같아서 기분이 더럽다고 참여를 안할수가 없는 강제 참여 시장이다.
이 둘의 수요가 똑같이 경제상황에 따라서 증가와 감소한다고 생각하는 것이 오히려 이상한거 아닌가?

우리 아들도 설명해주니 이해하더라.
금리인상 후반기 가면 미국 주택가격 재상승할거라고 대체 몇번을 설명했나?
금리로 주택가격은 잡아도 렌트비는 못 잡는다고,
그래서 장기적으로는 주택가격도 못 잡는다고
왜? 렌트비가 오르면 수익률이 상승하게 되고
수익률이 상승하니 금리 인상으로 발생한 요구수익률 상승을
언젠가는 따라잡게 되거든.
또는 금리를 조금만 내려도 올라간 수익률과
조금 내린 요구수익률이 만나게 되거든.

그래서 금리인상이 약해지고, 금리동결이 나와서 시장금리가 하락하는 금리인상 후반부가 되면
미국 주택가격이 재상승할거라고 1년반 전부터 그렇게 설명을 해줬건만, 이걸 왜 이해를 못하는지가 나는 더 이해가 안간다.

세번째로

이번 잭슨홀 미팅에서 인플레이션 타겟을 올릴거라고 말을 하는데,
예전부터 인플레이션 타겟을 올리면
금리인상을 약하게 해도 되니 완화적인 상황이 될거라고 얘기들을 하는데,

자..이거 생각해보자.

인플레이션이 발생하면 자산가격은 올르나? 떨어지나?
이번 인플레이션 직전에 그렇게들 한결같이 뭐라고들 하셨나?
내 기억에 2021년 말에 인플레이션이 발생하면
자산가격이 하락하니 현금을 보유하셔도 괜찮다고 말을 했던 사람이
솔직히 나 말고는 기억이 안난다.

다들 인플레이션이 발생하면 현금이 쓰레기라고,
자산을 가지고 있야 한다고 말들을 했지.

내가 페북에도 여러차례 밴드에도 여러차례 말을 했다.
인플레이션이 발생하면 현금이 쓰레기인건 맞는데,
자산은 그보다 더 쓰레기가 되니까,
현금보유가 나쁘지 않다고

2021년말부터 2022년 초 여기 내 페북글 찾아보셔라, 내가 몇번을 말을 했는지,

자 그럼 인플레이션이 발생하면 자산가격이 하락할까?
"뭐지? 조금 전에 인플레이션이 발생하면 자산가격이 하락한다고 말해놓고 정신이 나갔나?" 라고 생각하실수도 있는데,

정확히 말을 하자면, 인플레이션은 자산가격을 하락시키지 않는다.
단지,
인플레이션이 발생을 하면 금리인상이 따라오기에,
금리인상이 요구수익률을 상승시켜서 자산가격을 하락시키는 것이다.

그러니까, 인플레이션이 발생하면 현금이 쓰레기니 자산을 얼른 사라고 말했던 그 수많은 분들의 말이 틀린건 아니다.

그런데 말이다.
인플레이션이 발생하는데 금리인상이 나오지 않을수가 있나?
그냥 이건 동전의 양면 또는 양말의 한켤레와 같은 늘 같이 나오는 짝과 같은거 아닌가?

그러니 인플레이션이 발생하면 (급격한 금리인상이 나오고) 자산가격이 하락하니 현금을 보유하시라고 했던 것이다.
인플레이션이 아니라 그와 짝으로 함꼐 나올 급격한 금리인상이 자산가격을 하락시키는 것이다.

자 그럼 다시 본론으로 들어와서
인플레이션 타겟을 올린다고
현재의 물가 수치 절대값이 바뀌는 것은 아니다.

그런데 왜? 이게 완화적일까?

그 이유는 기준점이 되는 인플레이션 타겟이 올라가니,
그 올라간 기준점을 기준으로는
현재의 높은 물가가 기준보다 별로 높지 않은 물가로 취급이 되기에
급격한 금리인상이 필요 없어져서
혹은 지속적인 고금리가 필요없어질테니 완화적이라는 것이다.

그런데 말이다.
이건 위의 인플레이션때는 현금이 쓰레기니 얼른 투자를 서둘러야 한다고 말했던 2021년 말의 말들과 같은 걸수도 있다.

인플레이션 타겟이 올라간다면,
결국 성장타겟이 올라간다는 말인데
그럼 중립금리도 같이 올라가야 한다.

인플레이션만 발생하면 현금은 쓰레기지
그런데 인플레이션이 나오는데 금리가 안올라갈수 있나?
금리가 올라가면 자산이 현금보다 더 쓰레기가 되니
자산에 투자할 현금은 오히려 인플레이션 시에
자산보다 덜 쓰레기가 되는거지.

이처럼 인플레이션 타겟이 올라가는데,
성장기대치가 안올라가고 중립금리가 안올라갈수가 있나?

인플레이션 타겟만 올라가고
성장목표와 중립금리가 그대로라면 완화적일수 있지.
그런데 이 또한 인플레이션과 금리처럼
동전의 양면 아닌가?

그럼 중립금리가 올라가게 되면,
나중에 금리를 인하할 시기에 금리를 조금만 인하해도
중림금리를 터치하게 될텐데
거기서 조금만 예전 수준으로만 내려도
기준점이 올라가 있으니
금리를 얼마 내리지 않아도 중립금리보다 충분히 아래에 있는
즉 충분히 완화적인 금리로 취급이 될테데,

잘 생각해보셔라.
자산의 가격을 형성하는 요구수익률이란
무위험 수익률 더하기 알파이고,
여기서 무위험수익률을 만들어 내는 것이 중립금리다.
그런데 중립금리를 위쪽으로 올려두는 것이
이게 어떡게 완화적인 정책이 된다고 생각을 하는 걸까?

그래 지금 당장은 타겟 물가가 위쪽으로 올라가면
높은 물가가 기준보다 상대적으로 덜 높은 물가로 취급을 받겠지만
반대로 금리가 내려갈때는 이 높아진 기준으로 인해서
금리를 조금만 내려도 기준치보다 상당히 낮아진 금리로 취급을 받게 될텐데,

이건 조삼모사.... 아니 조삼모사도 아니다.
그래도 조삼모사는 결국 받는 것은 같으니, 절대량으로 손해는 아니지.
그런데 이건 결국 중립금리를 올려두는 역할을 하게 될테고,
중립금리가 올라간다는 건 요구수익률이 올라간다는 것이고
요구수익률이 올라간다는 것은
분모인 자산의 가격을 하락시킨다는 것인데,
이게 왜 완화적이라 생각을 하는 것일까?

당장 먹기는 곳감이 달다고
당장의 금리인상 한두차례나 고금리 유지 몇달을 줄여보자고
장기적으로 자산의 가격을 결정하는 핵심요인인
중림금리를 올리자고 주장을 한다?

장기 인플레이션 타겟을 올리는데 중립금리가 안올라갈수 있을까?

바로 이전 한은 금통위에서 이창용총재님이 말씀을 하셨지,
우리나라는 이미 장기 저성장으로 들어서 있다고,
이 말을 시장은 뭐라고 받아들였는지 생각해보자.
이 말은 즉 우리나라의 중립금리가 그만큼 낮아져 있다는 말로 받아들였고 우리가 고금리를 받아들이기에는 힘이 부치다라는 말로 받아들였다.

장기인플레 목표치와 장기 성장 목표치와 장기 금리 목표치인 중립금리가 따로 놀수있을까?
이게 결국 서로 한짝으로 움직이는 거라면,
지금 인플레 목표치를 높여서 완화적인 모습이 나올거라 주장하는 사람들은
2021년 말에 인플레가 발생해서 현금이 쓰레기니 얼른 투자를 하라고 주장했던 실수를 다시 한번 반복하는 것이 된다.

내 생각에는 이 또한 따로 움직일수 있는 것이 아니라는 생각이고
그래서 자꾸 인플레 목표치 상향을 말하면서 이게 자산시장에 호재고 완화책이라고 주장하는 것에 찬성하기 어렵다.