피땀 흘려 모은 1억 한순간에... 지주택보다 더한 이 ‘주택’ 실체

최근 협동조합형 민간임대주택으로 거액의 계약금을 날릴 위기에 놓인 사업지가 속속 드러나 문제가 되고 있습니다. 매일일보가 지난해 말 보도한 기사에 따르면, 대구 달서구 송현동에서 진행 중이었던 협동조합형 민간임대주택 사업이 중단되면서 분양 계약자 25명이 낸 계약금 약 10억원이 증발될 위기에 처한 것입니다. 계약자들은 신탁 계좌라 안전하다는 설명을 믿고 계약금을 입금했는데, 사업은 예정대로 진행이 되지 않는 데다 신탁계좌에 들어있는 계약금은 확인할 권리가 없어 발만 동동 구르는 상황입니다.

이곳뿐만 아니라 대구 중구에서도 협동조합형 민간임대주택 사업을 추진하던 시행사가 사업을 전면 중단하면서 조합원 43명이 낸 계약금 16억5000만원이 날아갈 위기에 놓였으며, 북구에서도 조합원 270여 명이 약 180억원을 돌려받지 못한 것으로 알려졌습니다. 인당 피해 규모는 최대 약 1억원에 달하는 것으로 알려졌는데요. 특히 이 두 사업지의 시행사 대표가 같은 사람으로 드러나 충격을 안기기도 했습니다.

이렇게 직접적인 피해 사례가 접수되면서 전국 지자체에서는 협동조합형 민간임대주택 투자에 유의해야 한다는 내용을 홈페이지에 게재하는 등 피해 방지에 나서고 있습니다. 특히 경기도 김포, 화성, 용인 등지에서 협동조합형 민간임대주택사업 방식으로 추정되는 주택 홍보 현수막이 목격되고 있지만, 관청에 신고한 사업지는 없는 것으로 알려져 더 주의를 요하고 있습니다.

[Remark] 협동조합형 민간임대주택이란?

협동조합형 민간임대주택사업이란 ‘협동조합 기본법’에 따라 설립된 민간임대협동조합(협동조합, 사회적협동조합)이 민간건설임대주택을 포함해 30호 이상 임대주택을 신축하고, 조합원에게 우선 공급해 임대기간(10년) 경과 후 해당 주택의 분양권을 주는 사업입니다.

협동조합을 구성하기 위해선 5인 이상의 조합원 자격을 가진 자가 발기인이 되어 정관을 작성하고, 창립총회 의결을 거친 후 주된 사무소 소재지의 시도〮지사에게 신고해야 합니다. 이후 조합원의 출자금 납입이 끝난 날부터 14일 이내에 주된 사무소 소재지에서 설립등기를 마쳐야 조합을 설립할 수 있습니다.

또, 민간임대협동조합 발기인이 조합원을 모집하려면 민간임대주택에 관한 특별법 제5조3에 따라 건설 부지의 80% 이상 토지사용권원을 얻어야 하는데요. 여기에 건축 기준 및 제한이 사업 목적에 맞을 경우, 지자체에 조합원 모집신고 후 공개모집 방법으로 진행해야 합니다.

최근 협동조합형 민간임대주택이 실수요자의 관심을 끄는 이유는 조합원이 되면 최초 공급가의 일부만 낸 뒤 비교적 저렴한 임대료를 내면서 거주하다가 임대 기간이 끝나면 분양 전환을 받아 내 집 마련이 가능하기 때문입니다. 하지만, 조합 설립신고나 모집신고가 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 조합원을 모집하거나, 사업 지연 및 중단 등의 문제가 불거지면 위에 언급한 사례처럼 계약금도 돌려받지 못하고 내 집 마련의 꿈이 악몽으로 변할 수 있습니다.

[Remark] 지역주택조합과의 차이점은?

협동조합형 민간임대주택은 여러 측면에서 지역주택조합(지주택)과 비교되고 있는데요. 우선 둘 다 조합이 주택사업을 진행한다는 점, 청약통장 유무에 자유롭다는 점, 시세 대비 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 비슷합니다.

하지만, 협동조합형 민간주택사업은 민간임대주택에 대한 특별법을 근간으로, 지주택은 주택법을 근간으로 사업이 진행된다는 면에서 서로 차이가 있는데요. 협동조합형 민간주택사업은 임대 후 분양이지만, 지주택은 바로 분양으로 진행되는 부분도 다릅니다. 조합원 모집 과정에서도 지주택은 해당 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 소유한 1주택 소유자라는 제한이 있지만, 협동조합형 민간임대주택은 조합원 자격 요건조차 따로 없습니다.

조합 설립요건의 경우, 협동조합형 민간임대주택은 발기인 5인 이상이 조합원 자격만 가지면 되지만, 지주택은 토지 15%의 소유권과 80% 이상의 사용권원을 동시에 확보하고, 주택건설 예정 세대수 1/2 이상 조합원으로 구성(최소 20명 이상) 등을 갖춰야 설립 가능한데요. 이렇듯 협동조합형 민간임대주택이 ‘지옥주택’으로 알려진 지주택보다 더 간단하게 조합 설립이나 조합원 모집을 할 수 있게 되자 이에 따른 피해 우려가 커지는 상황입니다.

[Remark] 협동조합형 민간임대주택 조합원 가입 시 주의사항은?

협동조합형 민간임대주택은 그 취지 면에서는 이상적이지만, 실제로는 사업 구조상 허점이 많아 위험도가 높은 주택으로 여겨지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 협동조합형 민간임대주택에 가입을 고려하는 분들이라면 어떤 부분을 주의해야 할까요?

먼저 예비 가입자라면, 가입 시 계약자 본인의 지위가 발기인인지, 조합원인지 확인해야 합니다. 발기인이란 협동조합의 설립을 주도하는 주체이며, 조합원은 협동조합 설립 후 모집된 (공동)사업주체를 뜻하는데요. 협동조합 설립 이후, 조합 가입 신청자(조합원)에 대한 가입비 반환 등의 규정이 돼 있으나 발기인 모집 단계에서는 출자금 반환 등의 규정이 없어 주의해야 합니다.

또한, 이들 협동조합형 민간임대주택은 발기인이나 조합원 모집 시 홍보하는 아파트 건설계획을 임의로 작성하는 경우가 많은데요. 나중에 사업계획승인(건축허가) 과정에서 변경될 수 있으며, 조합 운영 등에 관한 규정을 따로 두지 않는 경우가 많아 조합원 등이 사업계획 전반에 대한 충분한 정보 수집과 면밀한 검토를 거쳐 신중히 결정하는 것이 좋습니다. 이 외에도 조합원은 투자자 개념의 공동사업주체로서 사업시행의 지연 또는 취소 등에 따른 피해 발생시 행정기관의 법적 보호를 받을 수 없다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

지금까지 협동조합형 민간임대주택에 관한 피해 사례부터 주의할 점 등을 다양하게 살펴봤습니다. 최근 지역주택조합이 잇따른 피해 사례로 폐지안까지 언급되고 있는데요. 협동조합형 민간임대주택은 오히려 지주택보다 규제가 덜해 피해 규모가 더 커지리란 우려가 있습니다. 물론 일부 사업장은 정상적으로 진행되는 곳도 있지만, 현재까지는 피해 사례가 더 많아 보이는데요. 이에 향후 더 많은 피해자가 나오지 않도록 관련 법규 및 관리 감독을 강화해야 할 필요가 있어 보입니다.